چرا بسیاری از معاملات ملکی با مشکلات حقوقی مواجه می‌شوند؟ وکیل‌ها توضیح می‌دهند
عدم اطلاع از قوانین مربوط به تنظیم قرارداد، عدم توجه به مصادیق مال غیر، کلاهبرداری‌های عمدی و البته بهره نبردن از مشاوره‌های بهترین وکیل ملکی، از مهم‌ترین دلایل ایجاد مشکلات حقوقی در انواع معاملات ملکی به‌شمار می‌آیند. عدم ثبت رسمی قراردادها نیز، همواره به‌عنوان یکی دیگر از دلایل اصلی سودجویی طرفین معامله و ثبت شکایت‌های گسترده زیان‌دیدگان شناخته میشود.
البته اگر تصور می‌کنید که مشکلات حقوقی قابل بروز در انواع معاملات ملکی، تنها مربوط به موارد گفته‌شده است، بایستی بگوییم که سخت در اشتباهید؛ زیرا ده‌ها نکته و معضل دیگر نیز همواره می‌توانند اختلالات قانونی پراهمیتی را در معامله‌هایتان به‌وجود بیاورند.
نکته جالب‌توجه اینجاست که با استخدام بهترین وکیل ملکی تهران، قطعا می‌توانید از بروز چنین مشکلات پردردسری جلوگیری کنید و همواره با اطمینان، گام در مسیر انجام معاملات ملکی پرسود بگذارید. حال، این سوال مطرح میشود که مهم‌ترین دعاوی ملکی، مربوط به چه موضوعاتی است؟
مزایای استفاده از بهترین وکیل ملکی در معاملات مربوط به ملک
در پی استخدام مجرب‌ترین و بهترین وکیل ملکی تهران در سال 1404، از سودجویی‌های بی‌رحمانه طرف معامله در امان خواهید بود. وکلای ملکی مجرب مانع از خرید املاک مشکل‌دار توسط موکلان می‌شوند و می‌توانید اسناد قانون‌مندانه و معتبری تنظیم کنید. چنانچه دارای حقوق قانونی باشید، یک وکیل زمین خبره می‌تواند موجب پیروزی‌تان در دعاوی خلع ید شود.
همچنین، وکلای ملکی می‌توانند کامل‌ترین جزئیات را در دعاوی مرتبط با شهرداری به شما ارائه دهند و دریافت مشاوره از مجرب‌ترین وکیل ملکی، می‌تواند همانند چراغ راهی، مسیر معاملات ملکی پیچیده‌تان را روشن کند.
چنانچه نیاز به تنظیم الکترونیکی اسناد و قراردادها داشته باشید، وکلای مجرب زمین و ملک می‌توانند جزئیات کارآمدی را در اختیارتان قرار دهند. با دریافت مشاوره‌های دقیق از این‌گونه وکلا، قطعا بهترین و محکم‌ترین مفاد قانونی در قراردادهایتان درج می‌شوند.
همچنین، در مواردی نظیر امضای قراردادهای مربوط به پیش‌فروش ملک و خریدوفروش عرصه و اعیان و البته برای یافتن پاسخ مناسب برای این سوال که «فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟»، می‌توانید روی مشاوره‌های دقیق متخصصان حقوقی حوزه ملک، حساب ویژه‌ای باز کنید.
عدم استخدام وکیل ملکی و امکان بروز انواع مشکلات حقوقی در معاملات ملکی
در پی عدم استخدام یک وکیل ملکی تهران مجرب و همچنین آگاهی نداشتن از انواع قوانین مربوط به قراردادهای زمین و ملک، همواره ممکن است با انواع مشکلات زیر مواجه شوید:
- فروش ملک‌های با کاربری کاذب و غیر
- خرید املاک توقیف‌شده توسط بانک‌ها
- دو یا چندسنده بودن ملک (وجود اسناد معارض)
- انجام معاملات مربوط به پیش‌فروش‌های غیرمجاز
- درج اشتباه میزان عرصه و اعیان در معاملات ملکی
- خریدوفروش مال غیر
- مشکلات حقوقی خرید املاک دارای مالکیت و سرقفلی مجزا
- وجود شروط ابهام‌انگیز در قراردادهای ملکی
- اشکالات حقوقی مربوط به خلع ید
- عدم ثبت قانونی معامله ملکی در دفتر اسناد رسمی
در ادامه به‌صورت اجمالی، به بررسی برخی از موارد گفته‌شده و نقش یک وکیل ملکی در جلوگیری از بروز و حل انواع معضلات ملکی خواهیم پرداخت.
فروش ملک با کاربری غیر
بارها مشاهده شده‌است که افراد، ملک‌هایی را متفاوت از آن کاربری که هنگام معامله بیان شده، خریداری کرده‌اند و مشخصا از انجام چنین معامله‌ای شاکی هستند؛ به‌عنوان مثال، فروشنده عنوان کرده که زمین موردنظر دارای کاربری مسکونی است و در عمل، زمینی با کاربری صنعتی، کشاورزی یا باغی را به خریدار فروخته است.
قطعا هنگام برخورد با چنین مشکلی، خریدار با اختلالات جدی در برنامه‌ریزی‌های زندگی و سرمایه‌گذاری خود مواجه میشود؛ بنابراین، پیش از انجام چنین معامله‌ای، بایستی حتما از مشاوره‌های دقیق کارشناسان حقوقی مجرب بهره برد.
البته چنانچه به یک وکیل مجرب ملکی زبده دسترسی نداشته باشید، می‌توانید از طریق ارگان شهرداری و دیگر مراجع ذی‌ربط، استعلام دقیقی از نوع کاربری ملک دریافت کنید.
درنظر داشته باشید که روی زمین‌هایی با کاربری صنعتی، کشاورزی و باغی، امکان ساخت واحد مسکونی را نخواهید داشت؛ همچنین به راحتی امکان تغییر کاربری چنین ملک‌هایی وجود ندارد. از همین رو، توصیه می‌کنیم حتما در صورت مواجهه با چنین معاملات مشکوکی، از مشاوره‌های دقیق بهترین وکیل زمین استفاده کنید.
نقش وکیل ملکی در عدم خرید املاک توقیفی
به‌خصوص هنگام خرید انواع املاک مشکوک به توقیفی، خریداران بایستی از مشاوره‌های دقیق بهترین وکیل ملکی تهران بهره ببرند؛ چراکه در صورت خرید املاک توقیفی (و یا در گرو و رهن بانک)، عملا حق استفاده از مال خریداری‌شده‌تان را نخواهید داشت و به‌لحاظ مالی با زیان‌های زیادی مواجه می‌شوید.
جالب است بدانید که همواره بسیاری از املاک، ممکن است به دلایل مختلفی نظیر عدم تسویه اقساط معوقه و… در رهن بانک‌ها و دیگر بنگاه‌های اقتصادی باشند!
توجه داشته باشید که یک وکیل زمین مجرب می‌تواند پیش از امضای هرگونه قرارداد، استعلامات لازم برای انجام یک معامله امن را برایتان دریافت کند؛ همچنین شخص خریدار می‌تواند با رجوع به سامانه‌های آنلاین سازمان ثبت اسناد، نسبت‌به شرایط آزادی یا توقیفی بودن ملک مدنظر، اطلاعات لازم را کسب کند.
البته چنانچه با مشکل خرید یک ملک توقیفی روبه‌رو شدید، می‌توانید با استفاده از مشاوره‌های دقیق حقوقدانان، شرایط توافق فروشنده با بانک، تسویه مبالغ معوقه و سپس انتقال رسمی سند ملک موردنظر را فراهم کنید.
دو یا چند سنده بودن ملک (وجود اسناد معارض)
در بسیاری از موارد، مشاهده شده که یک ملک دارای 2 یا چندین سند رسمی است و این تعارض می‌تواند مربوط به اختلالات بروزیافته هنگام انتقال سند مالکیت و یا ارورهای ایجادشده هنگام ثبت اسناد باشد؛ همچنین گاهی به‌دلیل انجام اقدامات کلاهبردارانه از سوی فروشنده، یک ملک ممکن است با چند سند مختلف ارائه شده و به چندین نفر فروخته شود. در چنین مواردی، رجوع به یک وکیل ملکی یا وکیل زمین مجرب و بهره‌گیری از راهکارهای وی، می‌تواند بسیار راهگشا باشد.
به‌یاد داشته باشید که هنگام انجام چنین معاملات پیچیده‌ای، وکلای ملکی حرفه‌ای سعی می‌کنند تا صدور غیرقانونی و دارای نقص اسناد را به اثبات برسانند؛ بنابراین، وکیل زمین با طرح دعوای دقیق، پرونده را به کارشناسان شورای حل اختلاف ارجاع خواهد داد.
البته درصورتی‌که یکی از خریداران دارای سند رسمی باشد، بر مبنای ماده 22 قانون ثبت املاک و اسناد کشور، رای پرونده به نفع خریدار دارای سند قانونی صادر می‌گردد.
تاثیر وکیل ملکی روی عدم انجام معاملات مربوط به پیش‌فروش‌های غیرمجاز
نقش بهترین وکیل ملکی در جلوگیری از انجام معاملات مرتبط با پیش‌فروش‌های غیرمجاز، بی‌شک غیرقابل انکار خواهد بود.
به‌خاطر داشته باشید که برخی از افراد به‌دلیل بی‌تفاوتی و یا عدم اقدام به‌موقع جهت دریافت جوازهای موردنیاز برای انجام معاملات پیش‌فروش ملک، خریداران را با مشکلات متعدد و کلافه‌کننده‌ای روبه‌رو می‌کنند.
در همین راستا، یک وکیل زمین مجرب می‌تواند از 3 منظر، خدمات قابل‌توجهی را به موکلان خود ارائه کند:
- با دریافت استعلامات لازم از ارگان شهرداری و… از داشتن جوازهای قانونی برای فرآیند بی‌نقص پیش‌فروش ملک مدنظر، اطمینان حاصل کند.
- هنگام تنظیم قرارداد، مفاد کارآمدی همچون میزان جرائم تاخیر، زمان دقیق تحویل ملک در حال ساخت (پیش‌فروش‌شده)، مشخصات اجرایی پایان کار بنا، جرائم مربوط به تحویل بدون جواز ملک به خریدار و… را در قرارداد بگنجاند.
- فرآیند معامله ملکی را به‌گونه‌ای پیش ببرد که قرارداد به‌صورت قانونی در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
در صورت بروز سایر اشکالات نیز، یک وکیل ملکی زبده می‌تواند با طرح دعاوی حقوقی مناسب، شانس پیروزی‌تان را در پرونده مدنظر افزایش دهد.
درج اشتباه میزان عرصه و اعیان در معاملات ملکی
یک مشاور ملکی خوب، علاوه‌بر قابلیت پاسخ‌دهی به این پرسش که «عرصه و اعیان چیست؟»، می‌تواند روی درج صحیح مقادیر قدرالسهم‌ها و عدد دقیق ذکرشده برای عرصه و اعیان در قراردادنامه‌ها، نظارت داشته باشد.
حال اگر شما نیز می‌خواهید بدانید که «عرصه و اعیان چیست؟»، بایستی بگوییم که عرصه به زمین و سایت ملک اتلاق میشود و اعیان نیز به ساختمانی که روی عرصه مستقر است اشاره دارد.
برای درک بهتر این تفاوت‌ها، توجه داشته باشید که به‌عنوان مثال، یک فرد مالک 6 دانگ یک عرصه (زمین) و اعیان (ملک قرارگرفته روی آن) است و می‌خواهد به‌جای واحد کوچک موجود، یک آپارتمان 8 واحده احداث کند. در این حالت، بایستی 8 سند مجزا برای اعیان تنظیم شود و قدر‌السهم هر مالک از عرصه در قراردادنامه ذکر شود.
در همین راستا، یک وکیل زمین حرفه‌ای قادر است تا ضمن جلوگیری از انجام معاملات مشکل‌دار، به خریدار در امضای یک معامله مطمئن و دارای مفاد قانونی صحیح (مبتنی‌بر درج صحیح میزان اعیان و عرصه برای خریدار) کمک کند.
جلوگیری از فروش مال غیر با انتخاب وکیل ملکی مناسب در سال 1404
جلوگیری از عدم امضای قراردادهای مربوط به خرید مال غیر، یکی از ثمرات رجوع به بهترین وکیل ملکی در تهران به‌شمار می‌آید. بایستی بدانید که معامله خریدوفروش مال غیر، به پروسه‌ای گفته میشود که طی آن، یک فرد به فروش ملکی که متعلق به فرد دیگری است اقدام می‌کند.
حال اگر به هر ترتیب به انجام چنین معامله‌ای تن دهید، ذکر این نکته الزامی است که نه‌تنها این معامله باطل است؛ بلکه می‌توانید فروشنده را با طرح یک دعوای حقوقی مناسب، مورد پیگیری قانونی قرار دهید.
برای صحت این ادعا، رجوع به ماده 247 قانون مدنی کشور، می‌تواند خریداران را از باطل بودن چنین معامله‌ای مطمئن سازد؛ چنان‌که مطابق مفاد این ماده، چنین معامله‌ای رسما باطل و غیرقابل قبول خواهد بود و فروشنده به‌عنوان کلاهبردار شناخته میشود.
جهت عدم درگیری با چنین معضلی، افراد می‌توانند با کمک گرفتن از وکلای ملکی حرفه‌ای، از تطابق سند با نام فروشنده و قطعی بودن مالکیت وی روی ملک مدنظر، اطمینان حاصل کنند. به‌خاطر داشته باشید که آگاهی از جواب این سوال که «فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟» نیز، می‌تواند به افراد در عدم انجام معاملات ملکی مرتبط با خرید مال غیر کمک کند.
مشکلات حقوقی خرید املاک دارای مالکیت و سرقفلی مجزا
در کنار ارائه پاسخ مناسب به این پرسش که «فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟»، بایستی اشاره داشته باشیم که بسیاری از املاک تجاری، دارای حق سرقفلی و مالکیت مجزا هستند؛ به‌طوری‌که مالکیت ملک در اختیار یک فرد و سرقفلی واحد تجاری در اختیار شخص دیگری است. هنگام خرید این‌گونه بناها، افراد حتما بایستی از مشاوره‌های دقیق یک وکیل ملکی حرفه‌ای بهره ببرند؛ زیرا پس از معامله با مالک، ممکن است دچار تعارضات شدیدی با شخص دارای سرقفلی شوند و از انجام تغییرات مدنظرشان روی واحد خریداری‌شده معذور باشند!
نقش وکیل ملکی حرفه‌ای در تنظیم قراردادهای ملکی بدون شروط مبهم
وجود بندها و شروط مبهم در قراردادهای ملکی، می‌تواند تفسیرهای متفاوتی را در ذهن خریدار و فروشنده به‌وجود بیاورد و باعث ایجاد اختلافات شدید میان آن‌ها شود. در همین رابطه، یک وکیل ملکی زبده بایستی هنگام تنظیم قرارداد، نسبت‌به برطرف‌سازی هرگونه متن ابهام‌انگیز و شروط مبهم اقدام کند و یا این‌که خود به تنظیم قراردادنامه بپردازد.
البته در صورت قرارگیری در چنین شرایطی، می‌توانید به ماده 190 قانون مدنی ایران مراجعه کنید. در متن صریح این ماده، آمده‌است که هرگونه قرارداد ملکی و… بایستی دارای شرایط معین و واضحی باشد؛ در غیر این صورت، قرارداد موردنظر باطل به‌شمار می‌آید.
نهایتا اگر قرارداد ملکی از یک‌سو دارای ابهام‌های متعددی بوده و از سوی دیگر شرایط بطلان آن فراهم نباشد، در صورت ایجاد اختلاف میان طرفین، افراد بایستی به کمک یک وکیل حرفه‌ای، به طرح دعوای دقیق در مراجع قضایی اقدام کنند.
عدم ثبت قانونی معامله ملکی در دفتر اسناد رسمی
یکی از مهم‌ترین اقدامات یک وکیل ملکی مجرب، تاکید روی ثبت رسمی معامله ملکی در یک دفترخانه اسناد رسمی خواهد بود. به‌یاد داشته باشید که در صورت امضای قراردادها به صورت قولنامه‌ای و یا به شکل یک نگارش ساده و بدون ثبت رسمی در سال 1404، این‌گونه معاملات شرایط سودجویی و باطل‌سازی را برای طرفین فراهم می‌آورند.
این در حالی است که در پی ثبت قراردادها در یک دفترخانه اسناد رسمی، تمامی مراحل به‌طور قانونی پشت‌سر گذاشته میشود. درنظر داشته باشید که مطابق ماده 47 قانون ثبت ایران، فروشنده و خریدار به‌منظور برخورداری از حقوق قانونی خود، بایستی قراردادنامه مابین خود را به‌صورت رسمی در یک دفترخانه اسناد رسمی به ثبت برسانند.
اهمیت انتخاب بهترین وکیل ملکی برای جلوگیری از انجام معاملات ملکی اشتباه
پرواضح است که تمامی خریداران ناآگاه، همواره در معرض زیان‌های چشمگیری در رابطه با امضای قراردادنامه‌های مشکل‌دار قرار دارند. از سوی دیگر، انتخاب بهترین وکیل ملکی در تهران می‌تواند از بخش عظیمی از دردسرهای ملکی سرمایه‌گذاران ممانعت به عمل آورد.
بر همین اساس، خریداران باهوش به‌منظور پیشگیری از بروز هرگونه مشکلی، به استخدام برترین وکلای ملکی اقدام می‌کنند تا در زمان، انرژی و خرج‌کردهای حقوقی آتی خود صرفه‌جویی کنند.
جالب است بدانید که در همین زمینه، طیف گسترده‌ای از افراد در سالیان اخیر، سعی داشته‌اند تا از خدمات گروه وکلای تاو (tavlawyers.com) در انواع زمینه‌های ملکی، مالیاتی، کیفری و… بهره ببرند.
تخصص بالای حقوقدانان گروه وکلای تاو، همواره موجب شده تا رضایت حداکثری مراجعه‌کنندگان به‌دست آید و سوابق درخشانی در کارنامه کاری وکلای خبره این مجموعه ثبت شود.
